莱坊发布第十七版2023年《财富报告》中文版
7月5日，由全球知名的独立房地产顾问服务公司莱坊主办，上海英国商会支持的2023年《财富报告》中文版发布会在上海成功举行。《财富报告》已踏入第十七个年头，莱坊坚持以独特的全球视野向客户呈现全球豪宅和投资展望。今年的《财富报告》主要从经济复苏的角度出发，探讨了财富分布、100个优质豪宅市场的价格走势、态度调查重点分析、超级豪宅市场表现和商业物业市场投资趋势。
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莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱与上海英国商会执行委员会成员李林懋博士出席本次活动并致欢迎辞。
莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱
上海英国商会执行委员会成员李林懋博士
活动开始，莱坊副董事及北京国际投资部主管逯彦东介绍了2023年《财富报告》的主要内容：
莱坊副董事及北京国际投资部主管逯彦东
• 2022年，超高净值人士持有的财富总量缩水10%，共计减少约10.1万亿美元。欧洲平均降幅最大，高达17%；其次是澳大拉西亚和美洲，降幅分别为11%和10%。相比之下，非洲和亚洲的降幅最为缓和，分别为5%和7%。
• 2023年，高净值人士的投资配置方向预计将会增加，近三分之一的投资者正在考虑借助房地产投资以对冲通货膨胀并分散投资，29%的投资者将持谨慎态度，减少债务规模。
• 私人投资者是2022年全球商业地产市场中最为活跃的买家，投资金额高达4,550亿美元，占总额的41%。
• 2023年，预计私人跨境资本中超过40%将流向办公楼领域，工业和住宅领域则将分别获得19%的私人跨境资本。
• 超高净值人士评估房地产投资时所考虑的前五位ESG相关标准是：能源（57%）、翻新机会（33%）、所用材料/隐含碳足迹（30%）、无障碍性（29%）、社会影响（27%）。
• 2023年，超高净值人士极有可能投资的五大海外市场包括美国、英国、澳大利亚、西班牙和法国。
• 15%的超高净值人士计划在2023年购置住宅。
• 2022年莱坊奢侈品投资指数（KFLII）上涨16%。艺术品（ 上涨29%）和古董车（ 上涨25%）位居前列。
朱磊
Laurence Zhu
莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管
“美国通货膨胀飙升和美联储持续加息的大背景下，全球投资者面临多重挑战，如今对于私人财富而言正是一个关键时刻，投资者现在应当以长远的眼光看待危机。”
01
豪宅市场 – 国际豪宅指数
数据源：2023年《财富报告》，第32及43页
截至2022年12月31日的过去12个月内，国际豪宅指数追踪了全球100座主要城市、阳光度假地和滑雪胜地的豪宅价格表现，其中85个市场的豪宅价格有所增长或持平。美洲地区的涨幅最高（7%），险胜欧洲、中东和非洲地区（6.5%），而亚太地区则以0.4%的涨幅排在末尾。
国际豪宅指数 100
2021年12月31日至2022年12月31日期间的豪宅市场表现，按年楼价变化。所有价格变化均以当地货币计算。
• 迪拜的豪宅价格上升44.2%，连续两年名列榜首，加之已制定多种签证计划，使其作为全球超高净值人士第二居所理想地的地位得到巩固。
• 度假胜地表现出色。阳光充足的沿海地区及郊区豪宅价格平均上涨8.4%，略高于滑雪胜地的平均涨幅8.3%，刷新了2021年的增长纪录。
• 全球主要城市的豪宅价格涨幅较弱（4.2%），平均增幅仅是阳光度假地豪宅的一半。
• 2022年，北京、上海这两个中国内地城市的豪宅价格分别增长3.8%和2.8%，分别位居榜单第59位和66位。
• 摩纳哥仍然是全球最昂贵的住宅市场，100万美元仅可购买17平方米的豪宅空间；中国香港特别行政区的豪宅价格按年下跌1.6%，然而其连续第16年维持全球第二贵，100万美元仅可购买21平方米的豪宅面积。
余玫萱
Samantha Yu
莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱
“根据2023年《财富报告》态度调查显示，15%的超高净值人士计划在2023年购置住宅，而那些具备生活方式优势、货币多元化、政治治理稳定且高度透明的市场将成为高净值人士的投资目标地。”
02
高端住宅市场活动
数据源：2023年《财富报告》，第39页
新冠疫情引发的全球豪宅、超级豪宅和超高端豪宅投资热潮延续到了2022年。在全球10个市场中（纽约、洛杉矶、伦敦、迈阿密、中国香港特别行政区、新加坡、棕榈滩和布劳沃德、悉尼、日内瓦、巴黎），销售额达到或超过1,000万美元的交易共有1,392笔。尽管该数据低于2021年的历史高点2,076笔，但仍较2019年高出49%，相当于263亿美元的销售额增量。
• 伦敦和纽约仍然是世界各地富豪的最关键投资城市，2022年的超高端豪宅（2,500万美元或以上）交易数量超过全球其他市场。
• 在2022年，伦敦和纽约各创下了43宗高于2,500万美元的超高端豪宅交易，伦敦的销售量与2021年相比增长了26%，而纽约则下跌了35%。洛杉矶以39宗交易位居第三，中国香港特别行政区以28宗交易排名第四，迈阿密则以23宗交易排名第五。
• 在超级豪宅（1,000万美元或以上）方面，纽约维持着其最活跃超级豪宅市场的地位，完成了244宗交易。洛杉矶和伦敦分别以225宗和223宗交易位列前三。
高端市场活动：
全球十个地区的超级豪宅（1,000万美元或以上）和超高端豪宅（2,500万美元或以上）销量
逯彦东
Alan Lu
莱坊副董事及北京国际投资部主管逯彦东
“不平常的2021年过去之后，2022年市场进入了过渡期。疫情的某些影响仍在持续，不断加剧的不利因素促使部分人士开始仔细考量自身的资产及投资策略。2023年，正常化进程或将持续发展，预计交易规模将回落至疫情前的水平，即低于过去两年但仍然高度活跃。”
03
态度调查
数据源：2023年《财富报告》，第6及36页
• 2022年，全球超高净值人士平均住宅持有量从2021年的2.9套增至3.7套。中东和亚洲超高净值人士所持房产数量最多，分别为人均5.3套和人均3.9套。
• 欧洲的超高净值人士的财富跌幅最大，下跌了17.3%，其次是澳大拉西亚（10.7%）和美洲（10.1%）。
• 超高净值人士计划在2023年置业的比例从2021年的21%下跌到2022年的15%。
• 2023年，超高凈值人士最大机会投资的五大海外市场包括美国、英国、澳洲、西班牙和法国
王兆麒
Martin Wong
莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管
“展望将来，随着超高净值人士在分散投资组合的经验日趋丰富，我们将看到投资额增长显著，尤其是在后疫情时代，每个人都在努力争夺先发优势。私人买家正在利用资产价格调整和较强劲的货币汇率优势。住宅物业依然是最受中国超高净值人士青睐的物业投资类型，其次是写字楼物业。”
04
莱坊奢侈品投资指数
数据源：2023年《财富报告》，第52页
莱坊奢侈品投资指数（KFLII）追踪了十项兴趣投资的价值，2022年该指数呈现出积极的增长态势，并以16%的涨幅跑赢通胀，表现优于股票、黄金等大多数主流投资类别。
• 艺术品的表现尤为突出，在过去12个月上涨29%，超越该指数覆盖的其他奢侈品。
• 莱坊奢侈品投资指数用以衡量各奢侈收藏品类别的“可收藏性”，其中半数资产均于2022年实现了两位数的增长。
• 古董车以25%的价格涨幅推高指数，仅次于艺术品，这是古董车在九年来的最高升幅。手表则在该指数排名第三，增长幅度为18%。
• 优质葡萄酒获得10%的可观增长，但低于2021年的16%涨幅。威士忌方面，虽然在10年间增长了373%，但它在2022年增长率仅得3%。
《莱坊奢侈品投资指数》- 截至2022年第四季
资料来源：由莱坊研究部编纂，数据源自艺术品市场研究（艺术品、铸币、家具、包袋、珠宝和手表）、彩钻研究基金会（彩钻）、HAGI（古董车）、珍稀威士忌101和葡萄酒交易平台
*莱坊奢侈品投资指数是单个资产表现的加权平均值。
活动期间，莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱、上海英国商会执行委员会成员及皇家特许承保人及英国保险学会会员李林懋博士、欧陆之星高级珠宝有限公司总裁及上海宝玉石行业协会副会长王峥、富艺斯中国资深顾问沈清进行了精彩的投资论道，就地产、ESG、珠宝、艺术品领域的投资展开了圆桌讨论，分享了其所在领域的投资洞察。
富艺斯中国资深顾问沈清（左一）；莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱（左二）；欧陆之星高级珠宝有限公司总裁及上海宝玉石行业协会副会长王峥（右一）；上海英国商会执行委员会成员及皇家特许承保人及英国保险学会会员林李林懋博士（右二）
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此外，深耕国际住宅领域多年的莱坊上海国际投资部经理叶东来向与会成员分享了国际住宅热点。
莱坊上海国际投资部经理叶东来
余玫萱
Samantha Yu
莱坊高级董事及中国内地国际投资部主管余玫萱
“住宅领域全球预估总价值高达250万亿美元，是世界上规模最大、影响力最强的资产类别，其价值占所有财富总值的一半。2023年，正常化进程或将持续发展，高端住宅市场交易规模有望恢复至疫情前的水平。”
美国、英国、澳大利亚、西班牙、法国等市场的一些项目均值得投资者的重点关注。例如，位于伦敦东南二区Old Kent Road的在建住宅项目The BeCa —— 是Southwark当地政府Ruby Triangle重建改造工程中的重要组成部分，受到许多伦敦年轻家庭及刚需置业者的青睐。项目距伦敦桥仅一站之距，亦可轻松直达其他市中心区域，交通十分便捷；毗邻Burgess Park及各种运动场让住户尽享舒适怡然生活；项目是由国际知名开发商Avanton匠心打造，将纽约曼哈顿式红砖复古格调与现代美学装饰巧妙融入伦敦生活，公用的办公空间及娱乐空间尽显创意活力社区的特点。
上海英国商会
上海英国商会是一个充满活力的国际企业会员网络。商会服务以会员为核心展开，维护会员企业共同利益。上海英国商会提倡最佳实践、分享专业知识，并与会员建立长久的信任和友谊。商会旨在通过建立有意义的联结发现更多合作机会、助力国际企业在华运营、团结其独特的商业社区。来自世界各地的会员通过加入上海英国商会，进入到中国最具活力的城市之一 —— 上海。上海英国商会在中国拥有超过250家会员企业，为希望在中国发展的公司和品牌提供最接地气的本土行业信息，莱坊正是上海英国商会铂金会员之一。
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